物业管理细节解析

什么是物业管理？ 　　物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

物业管理企业的基本类型

·物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型：

一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。

二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。

三、由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。

四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。

五、由街道办事处组建的物业管理企业。

·从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类：

一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。

二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。

三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。

·从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类：

一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。

二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。

·何为物管维修基金？物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前，成都市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管维修基金。
·何为物业管理委员会？物业管理委员会又称业主委员会，是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建物业管理委员会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，委员人数一般以5-15人单数为宜，其中使用人不超过委员总数的30%。
·何为物业管理公约？物业管理公约又称业主公约，是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。这是物业管理中的一个重要文件，它一般由管委会依据当地政府统一制订的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，在业主大会上讨论通过后生效。一般来讲，物业入住率达到30%以上，已入住业主中持有过半数以上投票权的业主同意就可签订业主公约并生效。已生效的业主公约对物业内所有业主和使用人具有约束力。
·业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。
·业主大会是由物业内的业主组成的。按照有关规定，业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

物业管理费如何定价？ 　　物业管理费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。

业主能否参与物业管理费收费标准的制定？

·何为物管维修基金？物价部门实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定；实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准；实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用的基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化及时进行调整。房款的1-2%收取物管维修基金。
·何为物管维修基金？1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8 、法定税费。物业管理费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。经物价部门核定或由物业管理单位与小区管理委员会或物业费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中铭文约定。